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房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

时间:2019年08月01日信息来源:快资讯 点击: 【字体:

在房住不炒的持续推进下,房价走向平稳。房价平稳期,有重要的一点变化,那就是刚需买房越来越容易了,虽然说买涨不买跌是大多数人的购房心理,但是如果是真正的刚需,则对于这个购房准则几乎不遵守,一般奉行的是“有能力就购房”的法则,有能力就买、没能力就租,不管是哪种方式,只要有房住就好。

前央行货币委员樊纲建议:如果刚需能凑够6个钱包的话,还是尽早买房。在高房价的压力下,刚需买房选择按揭贷款的越来越多,背负房贷的人也越来越多,那么,按揭贷款到底多长时间最合适、多少年最省钱呢?这是很多人购房者想要了解和知道的事情,今天我们就讨论下这个话题:房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:不少人白送8-20万!

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

一、按揭贷款方式不同,贷款结果不同。

众所周知,按揭贷款的年限越长,还贷金额也就相应越大,因为年限越长产生的利息越多,不过由于办理按揭贷款的方式不同,最终贷款利息总额也会大有不同,举个例子,买一套150万元的房子,首付款给了50万元,需要办理按揭贷款100万元,按揭贷款的期限选择的是30年,按揭利率为5.88%(也就是在基准利率的基础上,上浮了20%水平),在等额本金与等额本息之间,由于差别了1个字,总利息就差了25万元(本息比本金利息多出25万元。)

按揭贷款选择方面,除了贷款方式的不同,贷款年限不同也会导致还贷金额的不同,下边我们就以等额本息贷款方式进行测算、评估。

二、假如是投资买房,贷款多少年合适?

如果你还在“投资买房选择贷款多少年合适”的问题发愁,那么可以基本确定的是,这种买房投资人基本上属于假的炒房客,一般而言,真正的买房投资者(也就是炒房人)是不会选择采用按揭贷款的方式买房的,这样不划算。

买房贷款,就意味着要多余支出更多的购房成本,而在买房赚钱者的行为中,最关键的就是尽可能降低买房成本和过程费用,最好选择能直接快速买入、快速卖出的房子。这2点在按揭贷款房上,都不具备,按揭贷款一方面增加了购房成本,另一方面让买卖房子变得异常复杂。

那么,有没有人采用按揭贷款的方式进行买房赚钱活动呢?笔者的回答的确定的,这种人一般是小打小闹性的买房,更大成分来说,其实就是纯正的刚需族,这群人买房更多是为了自己居住,而不是为了纯粹追求升值,所以谈论贷款期限的长短,没有太大意义,随心就好。

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

三、如果是自住买房,按揭贷款期限多少年合适?

我们设定贷款100万元,利率按照基准的4.9%计算。

1、如果采用等额本息贷款10年的话,总利息一共需要支付266,928.75元,每个月固定还款金额为10,557.74 元。

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

按揭贷款10年

2、如果采用本息贷款30年,那么利息一共达到910,616.19元,每个月还款的相等额度为5,307.27 元。

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

按揭贷款30年

从数据字面意义来看,二者差距非常之大,按揭贷钱款10年的总利息和贷款30年的总利息低了接近70万元,确实很吓人。不过,笔者说过,这仅仅是字面意思,并不是社会生活中真实的写照,如果我们考虑到国家对货币的增发速度、考虑到经济发展速度,再加上CPI、M2以及个人购买力的变化,结果就会大不一样。

在过去的几十年里,我国的M2始终是处于快速增长态势的,CPI也频频进入人们的视野,不是因为正常合理,而是经常出现不合理和超常规情况。在日常生活中表现为人民币购买力(对内)越来越低了,20年前,一个土鸡蛋只要1毛钱,20年后的今天,一个土鸡蛋需要1.5元-2元钱,这就是M2与CPI变化带来的结果。

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

根据数据统计,在过去的几十年里,我国的M2始终保持在较高的增长速度,仅仅是在2017年和2018年,我国的M2就超过8%(分别是8.07%、8.1%),过去的10年里,增速普遍超过11%,在2008年到2016这几年里,M2的平均增速大致在11.3%-17.82%左右。虽然增速降缓,但是GDP也在降缓,2者本来就应该呈现匹配发展态势,不过历年的M2都是高于GDP增速的。

所以,在30年内的贷款总利息910,616.19元,按照一般M2与GDP的增长差值速度,兑换成10年大约是113,827.024元,是不是比贷款10年要划算得多?省下8-20万元其实是小KIS。当然了,这仅仅是按照过去的水平预估的,并不是确切的数据,看看就好,不必当真。

四、我们一起来看一个特别经典的例子。

1989年2月20日的报纸:

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

这是一份1989年2月20日的一份报纸,我们可以看到,在报纸中赫然写到,当时的房价已经比较高了,超出了收入水平很多,报纸上字里行间充斥着对房价的呵斥意味。在几十年前房价收入比很高,在几十年后的2019年房价收入比依然很高,如今已经达到9.3的水平了(中国经济网数据)。

在当时,一名大学生的月度工资在89元水平,每个月节衣缩食减少开支的情况下,可以省下来大约50元,假如当狠下心买套房子,办理按揭贷款30年(前提是,如果当时有按揭贷款买房办法的话),按照等额本息的计算方式,每个月需要支付60元高额月供还款金额,在当时一个月工资也才89元,所以买房贷款压力也是相当大的。

房贷期限“越长越好还是越短越好”?银行经理:选错白送8-20万!

不过,按揭还款30年后,刚好到了2018年,这位具有眼光的童鞋仍然在按月还者60元的银行巨款,想想都觉得是一件非常好玩儿的事情。60元在现如今,连一顿好吃的饭都吃不上了。所以说,如果当时有眼光的话,早早买房上车,并不是没有道理,机会永远是留给有准备的人、更是留给有头脑有前瞻性思维的人。

如果这位童鞋在当时感到房贷压力太大,然后把所有贷款全部提前还掉了,放在今天,是不是相当于白白扔给银行几万元钱?可不仅仅是白扔8-20万元这么简单。很可能是早还早多给几十万元。
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(作者:佚名 编辑:admin)
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