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房子够30亿人住,5年后是“涨”还是“跌”?人民日报回应了!

时间:2019年07月31日信息来源:大鹏聊房 点击: 【字体:

房价涨跌,影响因素有很多,例如建房子的土地成本涨跌、建筑材料价格涨跌都影响房价变动,更为重要的是市场上的房屋供应量,根据一般经济学的基本规律,如果住房供给多超过购房需求数量,那么房价会下跌;如果市场上住房供给量小于购房需求量,那么房价就会上涨。所以要看待房价涨跌问题,根本上应该从这个层面来分析。

随着我国经济的快速发展,房子也越建越多,在任何一个大城市里(甚至是在小县城),满眼望去都是高楼大厦林立,社会的快速发展,不仅仅是城市发展,农村也与城市快速接轨,马路通了,农村周边的房子也随即多了起来,在城市看到的是高楼大厦,在农村看到的是栋栋别墅、家家户户小洋楼。并且随着建筑技术的提高,盖房子的速度也越来越快,每当看到数都数不过来的房子,不禁问道,中国目前到底有多少房子,够不够住?

一、数据统计,我国目前房子足够30亿人居住。

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在我国房地产历史上,基本遵守70%的90平米户型原则,在1998年到2016年之间,新建商品房竣工面积达到9,797,340,000平方米,按照这个常见户型面积核算,我国一共建造了大约9797.34万套房子,这仅仅是商品房住宅的数量,是根据国家统计局公布的数据计算出来的,偏差度应该不会太大。我国有14亿人,一个家庭如果是3到5个人的话,那么这9797.34套房子足够4-5亿人居住使用,以上只是计算到2016年的数据,还有2017年到2019年三年的数据没有纳入进去,所以实际上的房子数只会更多不会更少。

说到这里,很多人疑惑不解了,我国14亿人,所以目前的商品房住宅还是不够人们居住使用啊,既然供不应求,房价上涨还是合理情况。笔者提示,这里我们仅仅计算了商品房住宅,农村在宅基地房子、小产权房子、10年前流行的集体房等都没有计算进去的,下边我们把这些非商品房住宅也计算一番,再看看结果如何。

我国是住宅多元化国家,商品房住宅是经过国家公开土地出让的,建房子也是经过国家房地产管理局备案审查,所以所有的房子都有备案登记、都在册,国家统计得出来,但是农村的宅基地房子、小产权房等,这些都是个人自行建造,没有任何国家合法有效的手续与环节,就连建筑质量都无法保证,更别说是否在册了。所以,这部分房产数据我们只能预估。

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经济学家分析指出,我国非商品房住宅(包括大量的小产权房、农村宅基地房子等)在商品房正是开始之前是大量存在的,数量应该在商品房数量的3倍左右,并且这种房子面积更大,可居住的人口更多,90平米的商品房可以居住4个人,小产权房面积随随便便超过150平米,甚至多达300平米非常常见,居住人数比商品房更多。按照这个逻辑计算,我国目前的所有房子加起来,足够30亿人居住。

二、既然房子有这么多了,那为啥房价还不下降?

除了开发商不希望房价跌,银行也不希望房价下降。房地产的快速发展发展,与银行绑定了复杂的关系,开发商开发房地产项目需要借助于银行金融杠杆,俗话说的空手套白狼就是这么来的,个人购房也需要借助于银行杠杆,不然无法实现买房梦想。中国社科院研究表明,2018年3季度居民杠杆52.2%,第二季度居民杠杆达到50.3%,从全年来看,2018年我国平均居民杠杆都在50%以上,这是什么水平?

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根据国际货币基金组织《全球金融稳定报告》指出,住户部门杠杆率低于10%时,有助于经济增长,当杠杆率高于30%时,经济增长会受到影响。我国居民住户杠杆什么水平一目了然了。

在高杠杆下,房地产就银行就深深捆绑在了一起,开发商的楼盘其实是银行的,居民购买的房子其实也是银行的,因为基本都属于抵押形式实现资金周转,所以银行是不希望房价下跌的,房价下跌,个人还不起月供、开发商还不起银行贷款时,吃亏的就是银行,烂摊子很大。

过去20多年以来,房地产市场已经教会了投资观念,这种观念早已深入人心,要想改变不太容易。很多人问新建的房子都去了哪里,当前形势下,可能是刚需买走了,但是在过去房价上涨的20年里,很多刚出来的房子都是被炒房者买走囤积起来了,为的是炒房投资。所以当炒房客的存在和买房投资思维人人皆有的时候,已经买房的人都不希望房价下跌,试问你买一套100万元的房子,会80万卖出吗?相信你不会,宁愿100万元的房子搁在那里卖不掉,也不愿意降价出售。

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最后,还有一点,通胀因素也影响着房价问题。在过去的几十年里,我国的M2增发速度始终是高于GDP增长速度的,由此就导致了货币购买力越来越弱,几十年前一个小鸡蛋只能换一个冰袋,鸡蛋只需1毛钱,现在鸡蛋一个1.5元,鸡蛋还是那个鸡蛋,价格升了多少可想而知,其实是通胀因素导致的。

在2017年到2018年,我国M2增速分别为8.07%、8.1%,基本都在8%左右,前10年的数据来看,基本上M2增速都找过11%水平,2008年到2016年基本在11.3%-17.82%之间。M2增速越高说明货币增发就越多,甩出了GDP好几条街的时候,纸币的购买力就越来越弱了。房子还是那个房子,但是M2的变化会导致房价自然上涨。

三、未来房价是“涨”还是“跌”?人民日报清楚回应。

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进入2019年,房地产市场在阳春之后,房价回落的城市数呈现增多迹象。2019年3月份,二手房房价只有10个城市出现下跌,到了6月份的时候,增长到了20个,这种增速还是非常之大的,不管是一线城市,还是二线城市亦或三四线城市,房价涨幅都呈现进一步收窄趋势。6月份的4个一线城市房价持平,上海和深圳环比下降0.1%。

那么未来3年、5年或者更久房价是涨是跌呢,人民日报掷地有声,在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》中指出,随着房住不炒的观念深入人心,未来房价依然是保持平稳态势的,房地产市场不会出现大起大落的情况。笔者认为,在房住不炒的大基调下,未来几年,部分城市房价小幅涨跌有可能,但是大涨或者大跌都是不存在的。当看完人民日报的基调之后,很容易知道该买房还是卖房了,笔者认为刚需仍可买房,炒房时机不在。

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(作者:佚名 编辑:admin)
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